L’investissement dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une option prisée par les investisseurs désireux d’accéder au marché immobilier sans être propriétaires directs. En plus de la diversification du patrimoine et de la possibilité de percevoir des revenus complémentaires, les SCPI offrent également des avantages fiscaux non négligeables. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des principaux aspects fiscaux à prendre en compte lors de l’investissement dans des SCPI.
Les différents types de SCPI et leurs régimes fiscaux
Toutefois, selon nos informations, il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune étant soumise à des règles fiscales distinctes. On distingue notamment :
- Les SCPI de rendement : Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers destinés à générer des revenus locatifs réguliers. Les revenus perçus sont imposables selon le régime des revenus fonciers.
- Les SCPI fiscales : Cette catégorie de SCPI vise à profiter de dispositifs de défiscalisation immobilière pour réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs. Elles peuvent se baser sur différents dispositifs tels que la loi Pinel ou le dispositif Malraux, chacun ayant ses propres conditions et niveaux de réduction d’impôt.
Régime fiscal des SCPI de rendement
Pour les SCPI de rendement, les revenus fonciers perçus sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De plus, les prélèvements sociaux s’élevant à 17,2% s’appliquent également. Il est important de noter que les charges liées à la gestion du bien (frais de gestion, travaux, etc.) peuvent être déduites des revenus fonciers déclarés.
Régime fiscal des SCPI fiscales
S’agissant des SCPI fiscales, les avantages fiscaux varient en fonction du dispositif de défiscalisation choisi :
- Loi Pinel : L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement, en fonction de la durée d’engagement locatif choisie (6, 9 ou 12 ans). Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an et par foyer fiscal, dans la limite de deux logements par an.
- Dispositif Malraux : La réduction d’impôt accordée dépend de la localisation du bien et de la nature des travaux de restauration entrepris. Elle peut atteindre jusqu’à 30% du montant des travaux, avec un plafond de 100 000 € par an.
Il est essentiel de prendre en compte les conditions et contraintes spécifiques de chaque dispositif afin de maximiser les avantages fiscaux offerts.
La fiscalité en cas de cession de parts de SCPI
En cas de cession de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, il convient de distinguer :
- Les plus-values immobilières : Elles concernent la cession de parts de SCPI de rendement et sont imposables au taux forfaitaire de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%. Un abattement pour durée de détention des parts est également appliqué, permettant une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les plus-values de cession de droits : Elles résultent de la vente de parts de SCPI fiscales et sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Exemple de calcul de la plus-value immobilière
Supposons que vous vendiez des parts de SCPI de rendement pour un montant de 100 000 €, alors que vous les aviez acquises pour 80 000 €. La plus-value réalisée est donc de 20 000 €. Si, par exemple, vous avez détenu ces parts pendant 8 ans, l’abattement pour durée de détention sera de 10%. Votre plus-value nette imposable sera alors de 18 000 € (20 000 – 2 000).
L’impôt dû sera calculé en appliquant un taux de 19% à cette plus-value nette, soit 3 420 €. En ajoutant les prélèvements sociaux de 17,2%, le montant total des taxes s’élèvera à 6 696 €.
Généralement, les revenus perçus sont imposables dans le pays où se situe le bien immobilier, puis soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en France avec un crédit d’impôt correspondant à l’impôt payé à l’étranger. Les prélèvements sociaux français s’appliquent également.
Il est donc primordial de bien se renseigner sur les conventions fiscales en vigueur afin d’optimiser sa fiscalité lors de l’investissement dans des SCPI incluant des biens immobiliers étrangers.
En somme, la fiscalité liée aux SCPI est un élément-clé à prendre en compte lors de l’investissement dans ce type de placement immobilier. Il convient de se familiariser avec les différents régimes fiscaux applicables, en fonction de la catégorie de SCPI choisie, de la nature des revenus perçus et de la localisation des biens immobiliers concernés.